Дом вместо квартиры: как изменился спрос на загородное жилье в Украине

Раньше загородный дом в Украине был скорее "дачной историей". Пандемия, война и переход на удаленную работу коренным образом изменили рынок недвижимости. Поэтому сегодня каждый третий украинец рассматривает для покупки частный дом. УНН пообщался с Председателем правления Союза консультантов по недвижимости Иваном Кудояром, чтобы узнать, почему украинцы все чаще выбирают жилье за городом, что именно покупают и как изменились предпочтения.

Переориентация на загородное жилье

По словам эксперта, спрос на загородную недвижимость в Украине растет. Сейчас каждый третий украинец рассматривает для жизни частный дом.

До ковида, до двадцатого года, где-то 15-16% людей хотели жить в доме. До войны 25% людей готовы были сменить квартиру на загородное жилье, а сейчас - 35%

Среди самых распространенных причин, по которым украинцы выбирают загородное жилье - это безопасность. В то же время возможность работать удаленно только способствуют переезду за город.

Впрочем, рост спроса не означает оживление рынка. Ситуация остается сложной, в частности из-за политической нестабильности.

Рынок немного хромает из-за политических недоразумений. Сказать, что стали меньше покупать, это не так. Если брать в целом, то спрос на загородную недвижимость вырос. За последний год-два он вырос. Но в целом рынок недвижимости затих

Популярные форматы загородного жилья

Наибольший спрос, по словам эксперта, на небольшие таунхаусы ценой до 100 тысяч долларов.

Дома до 100 тысяч долларов продаются достаточно активно. Это таунхаусы. То есть это общая стенка и два входа. Или четыре. 10 соток поделили и вот - сблокированного типа дом

Он пояснил, что у людей есть психологический барьер цены: до 100-150 тысяч долларов. В то же время им хочется жить на природе, иметь собственный участок и пространство. Поэтому в фаворе именно небольшие дома. "Они небольшие, метров 100-120, земли - две сотки. Люди такое покупают, потому что хочется на природе, жить подальше от метро, иметь свой кабинет. Кроме того, в городе правительственные кварталы, промышленные предприятия, люди боятся", - рассказывает Кудояр преимущества загородного жилья.

В то же время большие дома - менее популярны из-за дорогой цены и избыточной площади.

"Дома полноценные, в которых 10 соток земли, и 150-200 квадратных метров, они стоят дороже, 200-250 тысяч. И такие дома, конечно, продаются гораздо хуже. И даже застройщики адаптируются под реалии, и продают дом частями", - говорит эксперт.

И хотя рынок ощутимо изменился, цены несмотря на войну не снизились. Это связано с курсом доллара и соответственно подорожанием процесса строительства.

Дешевле они (дома - ред.) не стали. Может, немного. Но покупатель стал более требовательным - хочет хороший фасад, камень, удобства. А это все подорожало. Себестоимость выросла на 40%. Застройщик тоже не хочет работать в убыток

Коттеджи - популярный, но дорогой вариант

Другой распространенный вариант - коттеджные городки. Но он подходит далеко не всем, ведь стоит ощутимо дороже, хотя и имеет определенные преимущества. Обычно это развитая инфраструктура.

Это немного другая концепция, она дороже. Это связано с охраной, с какими-то удобствами, там уже и свой магазин организовывают, и свою кафешку, и свою детскую площадку. И людям это нравится. Поэтому они готовы заплатить больше и жить уже в таких условиях

Но там есть другой недостаток. Из-за того, что коттеджи дорогие и покупают их неохотно, они не быстро строятся.

"То есть, иначе говоря, купив дом в коттеджном поселке можно жить в строительстве еще много лет. Грузовики будут ездить, дороги разбивать. Ну, то есть все равно несколько некомфортно", - пояснил он.

Изменение приоритетов покупателей

Современные загородные дома учитывают новые реалии жизни. По словам эксперта, сейчас очень популярно делать в домах укрытия, устанавливать зарядную станцию для электромобилей, ставить солнечные батареи - то есть максимально делать свое жилье автономным и пригодным к использованию в любых условиях.

Молодежь тоже влияет на культуру застройки. Как отмечает специалист, современное жилье становится красивее, в том числе из-за того, что новостройки обычно покупает молодежь, которая "много путешествует, видит, знает". Кроме этого молодежь сейчас не отдает предпочтение слишком большим площадям домов. Условно говоря, среднестатистический покупатель сейчас более охотно выберет дом в 100-120 функциональных квадратов, чем дом в 600 квадратов, который "съест" кучу средств на его обслуживание и при этом площадь не будет использоваться в полном объеме.

Модульные дома не пользуются спросом в Украине

Что касается модульных домов, по словам эксперта, - спроса на них почти нет из-за отсутствия культуры модульных домов и отсутствия существенной разницы в цене между таким жильем и капитальным.

"Вот капитальный дом вам будет стоить 150 тысяч долларов, и вы заехали. А модульный дом обойдется, ну, 130-140 тысяч - и вы заехали. Он не обойдется в 80 - такой же дом, с таким же наполнением", - объясняет эксперт.

Модульный дом подразумевает не капитальный фундамент. А у нас место, где мы живем, нам нужны капитальные фундаменты, глубокие, бетонные. А они на каких-то сваях и трубах. То есть модульный дом, он подразумевает легкий фундамент. Легкие конструкции. Когда люди туда заходят иногда пол трясется, и он быстрее приходит в упадок с этим фундаментом

Кудояр также заметил, что в Украине такое строительство чаще рассматривают как временное.

"У нас модульные берут как дачу, как какую-то беседку, как баню, летнюю кухню. Купил маленький там на 50 м модульный дом и живет в нем, пока основной строится. А потом оставил маме, или как летнюю кухню, или как гостевой. Ну то есть, ну, это не как капитальное жилье. Еще нет у нас такой тенденции, не прижились", - говорит эксперт.

И причина этому - в том числе техническая. По словам специалиста, канализация, например, должна уходить под землю минимум на 1,2 метра, иначе оно замерзнет зимой и испортится. То есть фундамент должен быть теплым. А модульный дом такого не предусматривает, поэтому в нашем климате его использование в течение целого года становится под сомнения.

Инвестиционная привлекательность загородной недвижимости

Инвестирование в загородную недвижимость имеет как привлекательные перспективы, так и определенные вызовы. Такой актив может приносить стабильный доход или расти в цене, но в то же время требует тщательного анализа сопутствующих затрат и особенностей управления.

Плюсы вложений в загородную недвижимость

1. Возможность получения арендной прибыли

Дома и коттеджи за пределами города можно сдавать как на краткосрочную аренду для отдыха, так и на длительный период.

2. Рост капитальной стоимости

Со временем объекты недвижимости за городом могут расти в цене, особенно если регион активно развивается. Это создает возможность выгодной продажи в будущем.

3. Расширение инвестиционного портфеля

Инвестирование в загородную недвижимость способствует диверсификации активов, что снижает общие риски для инвестора в случае колебаний на финансовых рынках.

4. Престиж и уникальность

Такие объекты часто имеют индивидуальные особенности или расположены в живописных местах, что делает их привлекательными как для арендаторов, так и для самих владельцев.

Минусы и риски

1. Расходы на обслуживание

Дом требует постоянного ухода - это отопление, водоснабжение, безопасность, благоустройство территории. Содержание может быть значительно дороже, чем в городских квартирах.

2. Сложность управления

Если объект расположен на большом расстоянии от большого города, контроль за состоянием имущества и коммуникация с арендаторами усложняются. Возможно, придется обращаться в управляющие компании.

3. Сезонные колебания спроса

Дача или коттедж, ориентированные на отдых, обычно приносят доход только в теплое время года. Это создает риск периодов простоя и снижения рентабельности.

4. Зависимость от рынка

Цены на загородную недвижимость могут быть чувствительны к экономической ситуации, изменениям в законодательстве или спросу в конкретном регионе, что влияет на ликвидность актива.

Региональные особенности рынка

В 2025 году рынок загородного жилья в Украине демонстрирует ощутимую региональную фрагментацию. На спрос и цены влияют не только локация, но и доступность логистики, стабильность электро- и теплоснабжения, близость к мегаполисам и, конечно, уровень угроз со стороны российской армии.

Так в Киевской области сохраняется сдержанный спрос на дома в радиусе до 30 км от столицы: в направлениях Вышгорода, Бучи, Ирпеня, Гостомеля, Броваров и Обухова.

В тренде - компактные дома до 120 м². Довольно активно покупают и участки под застройку, хотя рост цен сдержан из-за рисков повторной эскалации.

Западные области - Львовская, Ивано-Франковская, Закарпатская и частично Черновицкая - одни из самых стабильных на рынке.

После волны внутренней миграции в 2022-2024 годах здесь сформировался устойчивый средний спрос, особенно в сегменте "второе жилье" и дачи. Под Львовом и Ужгородом активно развиваются коттеджные городки с комплексной инфраструктурой.

В Центральной Украине - Винницкая, Хмельницкая, Черкасская области - растет спрос на доступные дома с огородом - для самообеспечения и сезонного проживания.

Рынок здесь отличается низкой конкуренцией, поэтому цены умеренные. Популярны локации с природными ресурсами (водоемы, леса) и хорошим доездом до областного центра.

На Юге и Востоке рынок преимущественно заморожен или переориентирован. В прифронтовых регионах (Харьковская, Донецкая, Луганская, часть Запорожской и Херсонской областей) рынок загородной недвижимости практически не функционирует из-за боевых действий.

В Одесской, Николаевской областях спрос есть, но ограничен - покупатели выбирают относительно безопасные районы далеко от потенциальных точек ударов. Популярные направления под Одессой - это Черноморск, Фонтанка - преимущественно под дачи.

Выводы и прогнозы

Рынок загородной недвижимости в Украине переходит к новой фазе: вместо "роскоши ради роскоши" будут доминировать практичность, технологичность и безопасность. Это открывает новые возможности как для инвесторов, так и для продавцов, которые смогут предложить продукт, отвечающий изменившимся ожиданиям покупателей.

Спрос на автономные дома будет расти. В условиях перебоев с электро- и водоснабжением, спрос на энергонезависимые дома с альтернативными источниками энергии будет только усиливаться. На рынке скорее всего утвердится тенденция к "разумному метражу" - небольшие, но хорошо спроектированные дома станут мейнстримом для первого жилья, особенно среди молодых семей. Возрастет роль дизайна и эргономики.

Жилье все больше будет восприниматься не просто как крыша над головой, а как пространство, которое должно быть эстетичным, удобным, и максимально адаптированным под современный стиль жизни.